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郑州混乱地下停车位如何管?我省年内有望出政策

2015-10-11 07:52| 查看: 615| 评论: 0|原作者: 王倩|来自: 大河网-大河报

摘要: ■ 开发商将建设地下停车场的费用打入整体造价,却又高价销售,属于让业主二次“买单”  ■ 省住建厅表态,地下停车场多属国家所有,不准出售,只允许收取一定的管理费,年内将出台政策  【核心提示】  在郑州 ...


        ■ 开发商将建设地下停车场的费用打入整体造价,却又高价销售,属于让业主二次“买单”
  ■ 省住建厅表态,地下停车场多属国家所有,不准出售,只允许收取一定的管理费,年内将出台政策
  【核心提示】
  在郑州市,一个五六平方米的地下停车位,能卖到几万元甚至十几万元,比房价贵4~5倍。
  法律规定,小区公共区域上的地上停车位归小区业主所有,小区房子下面的地下停车位所有权归谁?开发商高价出售地下停车位有无法律依据?昨日上午,省政协召开重点提案督办会,省住房与城乡建设厅相关处室负责人和长期关注该问题的省政协委员闫琪等齐聚一堂,专门对该问题进行探讨。
  省住房与城乡建设厅承诺:关于地下停车位管理的问题,今年年内将出台相关政策。
  □记者 王倩
  ■ 现状一 郑州车位比房贵停车问题很头疼
  近年来,郑州房价逐年攀升。不过,与地下车库停车位的价格飙升相比,房价有点望尘莫及。目前,郑州市商品房销售价格最高也不过每平方米1万多元。可是,郑州市一个五六平方米的停车位,能卖到几万元甚至十几万元。
  记者调查发现,目前,郑州新开发的高档住宅小区地下停车位价格普遍较高,报价都在10万元以上。在郑东新区,不少高档小区的地下停车位售价已飙升至15万元以上。东风路、健康路、金水路的几个新建小区,地下停车位的价格也都在10万元~15万元之间。
  目前,郑州的商品房均价在每平方米五千元左右,如果按面积计算,停车位价格则高达每平方米2万元~3万元。
  王女士算了一笔账:露天停车,停车费按每天4元计算,一个月才120元,一年不足1500元。15万元的停车位,相当于支付了100多年的停车费!
  ■ 现状二 地下闲置地上堵小区停车纠纷多
  因地下停车位产生的矛盾纠纷,屡见报端。长江路某小区的付先生告诉记者,他们小区普通车位8.5万元,最高价13万元,只卖不租,不买车位保安不让业主的车进出小区,业主们车堵大门好多次了。
  闫琪说,目前,郑州的机动车保有量是100万辆,并且以每年数万辆的速度递增。按三口之家来算,停车就是一个牵涉300万人利益的大问题。“去年,我到长江路、兴华南街的几个小区做调查,发现地下车位的空置率很高,利用率大约只有四分之一。”闫琪说,与地下车位空置形成鲜明对比的是,小区附近的马路两旁,停车太多,不仅对路面交通造成阻碍,还会影响城市的形象。
  ■ 疑问 地下空间归属国家管开发商出售为哪般?
  根据记者调查,大部分有地下停车位的开发商,在出售地下停车位时都是理直气壮,似乎地下停车位是开发商掏钱建的,不管是使用权还是产权,好像都是理所当然归开发商所有。
  其实不然。闫琪说,根据我国《人民防空法》规定,地下室属于人民防空工程,其空间的所有权归国家所有。地下空间属于国家所有,为何开发商还能自由出售地下停车位?
  省住房与城乡建设厅房地产市场管理处副处长孟庆才解释说,情况远比看起来复杂。按《防空法》要求,在城市商品房开发中,开发商应修建一定的地下防空工事。修建地下空间的投资,有的是在建设用地出让时,政府给予地价减免;有的是政府给予其他优惠;有的则完全由开发商修建。但无论如何,其人防工程的性质是不变的。按规定,已按人防工程设计建设的地下室,不得出售。但是,《物权法》对车位、车库的规定是:在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下,供业主使用,可以按约定收取一定的费用。
  “按约定的方式,允许开发商收取一定的费用,一方面有利于鼓励开发商修建更多的车位、车库,缓解车位、车库需求的压力,另一方面,也会减少管理的矛盾。”孟庆才说,如果规定车库、车位由所有业主共有,在管理上可能会产生很多问题。比如,离电梯口近的车位会比较“抢手”,而处于偏远角落里的车位就不会受欢迎,该如何分配?或者,有的业主现在没有私家车,有的业主有车,很难顾及公平的问题。
  孟庆才认为,根据《物权法》的规定,车库、车位“按约定的方式,允许开发商收取一定的费用”,这是让其收取的管理费或使用费,这个使用费或管理费不能比房价高。
  ■ 质疑 地下建造费用多“分摊”岂能让业主两次买单?
  闫琪说,在对地下停车位调查的过程中,她发现,建房之初,不少开发商已经将建地下空间的费用打入整体造价;建成之后,却又以高价销售停车位,属于让业主两次“买单”。
  “去年,我专门去过建设工程造价管理办公室,把几个小区的建设预算调了出来。我看到的那几个开发商,全部都是把地下停车位的造价打入了整体工程造价。也就是说,业主在购买商品房时,在购房款中,包括一部分建造地下空间的钱。”闫琪说,事实上,业主已经分摊了地下停车位的费用。可是,开发商又高价销售停车位,这等于是让业主掏了两次钱。
  对于车位、车库,《物权法》规定的原则是“谁投资、谁受益”。闫琪认为,如果是开发商出钱建造了地下停车位,再向业主出售出租,这也合乎情理。但业主已经分摊了地下停车位的建设费用,开发商就不能再销售,只能通过附赠、出租的方式,解决业主停车位问题。
  省住房与城乡建设厅办公室副主任秦华说,目前,《物权法》对于车位车库的归属和处置,只有一个原则性规定。由于车库、车位的归属十分复杂,在没有约定或者约定不明的情况下,如何确定归属,还有待于法律、法规的进一步明确。
  秦华说,目前,地方法规对这一块是比较滞后的,我省还没有相关规定。“不过,我们已经做了很多调研,准备把相关的立法工作提请省政府法制办,出台地方法规。同时,省建设厅还要出台一些指导性意见。”
  ■ 回应 地下停车位如何管?我省年内有望出政策
  对于开发商大卖特卖车位车库,闫琪认为,有关方面确实需要好好管管。今年省“本人”期间,她提交了《建议省建设厅尽快制止房屋开发公司高价出售地下车位》的提案。
  在提案中,闫琪建议:凡是已经卖断地下车位的,应立即退回所收款项;凡是未经过全体业主过半通过的地下车位收费标准都是不合法的,应立即停止。通过全体业主协商制订的收费方案,只收取管理费即可,收费标准应以大多数业主有负担能力为宜。
  昨日上午,在答复这个提案时,省住房与城乡建设厅副厅长石迎军作出承诺:一定会尽快出台相关措施,解决好由地下停车位引起的问题。
  石迎军说:“关于地下停车位的问题,我们现在能拿准的,马上出台政策。拿不准的,也要组织调研、征求专家意见。今年年内,一定要出调研结果,并制定出台相关的政策。”
  提到地下停车位的销售问题,他说,现在可以“拿准”的是,地下车库应该首先满足业主的需要,不能卖给非业主。关于这个问题,相关规定会尽快出台。
  对于地下停车位的销售问题,孟庆才说,按《物权法》规定,在没有满足业主合理需要的情况下,向业主以外的人出售停车位,就损害了业主依法享有的权益,违反规定而订立的合同,都应当被宣布无效。


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